Achtergrondinformatie wonen

In Oost-Vlaanderen zijn er 32.728 sociale huurwoningen. Dat is 5.9% van het totaal aantal woningen in de provincie. De stad Gent telt 12.196 sociale woningen (of 11,68%). Zelzate scoort met 14,98% het hoogst, gevolgd door Hamme (12,12%).
De gemeenten Sint-Laureins, Kruishoutem, Horebeke en De Pinte tellen… 0% sociale huurwoningen!

Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat dure huisvesting in België de eerste oorzaak van armoede is. Het Nationaal Instituut voor de Statistiek berekende voor 2000 dat het gedeelte van het gezinsbudget dat aan huisvesting wordt besteed opliep tot 64 % voor het eerste inkomensdeciel, en dat pas aan het achtste deciel dit gedeelte onder de redelijke drempel van 25 % ligt ! Dit heeft dramatische sociale gevolgen.

De woonprijzen stegen veel sneller dan de gemiddelde levensduurte:
- In drie jaar tijd is de gemiddelde prijs voor een woonhuis in Gent met bijna vijftig procent gestegen. Dat blijkt uit cijfers van het studiebureau Stadim. Gingen woningen in 2002 in Gent nog voor gemiddeld 87.500 euro van de hand, dan was dat in 2005 gestegen naar 129.900 euro.
- Voor huurprijzen is eenzelfde evolutie zichtbaar. In 1995 betaalde 33 procent van de huurders nog minder dan 250 euro per maand. 27,5 procent moest meer dan 400 euro ophoesten. Tien jaar later is de situatie totaal omgekeerd. Slecht 11 procent van de huurwoningen en -appartementen kost nog minder dan 250 euro per maand. Bijna 50 procent is duurder dan 400 euro per maand.
- De prijzen van een woning op de private huurmarkt variëren als volgt:
200 – 350 € voor een eenvoudige kamer;
350 – 425 € voor een eenpersoonsstudio;
400 tot meer dan 550 € voor een niet-kwaliteitsvolle woning;
een kwaliteitsvol huis is nauwelijks te vinden onder de 650 €.

40 à 50% van de Gentenaars kan zich geen eigen woning veroorloven en huurt noodgedwongen.
Het Federaal en Gewestelijk beleid is echter niet gericht op het betaalbaar houden van de huurprijzen: van de 2 miljard euro die de federale en de gewestelijke overheden uitgeven aan huisvesting gaat 1,5 miljard naar eigendomsverwerving. 40 % van dat geld gaat naar de 20 % rijkste gezinnen. De 20 % armsten krijgen hiervan slechts 10 %.

Genoeg geklaagd: tijd voor actie!

Hoe is dat nu toch mogelijk? Zoveel slechte woningen in Gent en zo’n dure huurprijzen. 13.000 Gentenaars wachten op een sociale woning. De stadswoningen verkommeren. Er zijn zelfs te weinig noodwoningen voor wiens huis onbewoonbaar werd verklaard.

Alle Gentse partijen hebben van huisvesting hun topprioriteit gemaakt. Niet dat er vandaag niks gebeurt, maar het lijken wel allemaal druppels op een hete plaat. Gent heeft gewoon te weinig financiële en wettelijke middelen om er effectief iets aan te doen.

In alle stadsontwikkelingsplannen en nieuwbouwprojecten moet sociale woningbouw een belangrijke plaats krijgen.
Gent kan alvast het goede voorbeeld geven door de beloofde belasting op leegstand en verkrotting effectief terug in te voeren. Ook onbebouwde percelen meten belast worden. Deze inkomsten moeten geïnvesteerd worden in de renovatie en bouw van stadswoningen.

Sommigen willen de middelen van sociale huisvestingsmaatschappijen doen toenemen door ook hogere inkomens toe te laten. Misschien een idee voor later, maar eerst moeten er gewoon voldoende sociale woningen zijn voor wie op de wachtlijsten staan.

Zou de kwaliteit van de sociale woningen trouwens niet gebaat zijn bij één openbare sociale huisvestingsregie i.p.v. dat ondoorzichtig kluwen van gekleurde maatschappijtjes die toch van overheidsmiddelen afhankelijk zijn? Een sociaal beleid zou zo eenvoudiger te organiseren zijn: niet discrimineren bij de toegang tot sociale woningen en de huurders betrekken bij het beleid.

Heikel punt is vooral de vrije, private huurmarkt. De huidige krapte zorgt voor veel te hoge huurprijzen en de woekerwinsten van de eigenaars worden in vele gevallen nauwelijks belast. Zich beperken tot een huursubsidie voor de lage inkomens zou voor verdere prijsverhogingen kunnen zorgen. Voldoende sociale woningen kunnen ook de druk op de woningmarkt verlichten.

Om de prijzen te temperen moeten ook maximumprijzen ingevoerd worden (bijvoorbeeld door ze te koppelen aan het kadastraal inkomen) en moeten verhuurders belast worden op hun echte huurinkomsten: zie het initiatief van Laurette Onkelinx (PS), het wetsvoorstel van Isabelle Durant (Ecolo), het Gents pilootproject voor richthuurprijzen, de website van sp.a-senatrice Fatma Pehlivan en de petitie van het Daklozen Aktiekomitee.

Voor betere huurwoningen moet de Wooncode strenger worden: elke verhuurde woning moet een minimum aan comfort bieden (badkamer, warm water, enz…). De premies en belastingsvoordelen voor verhuurders moeten afhankelijk gemaakt worden van het effectief uitvoeren van renovaties. Vandaag krijgt men automatisch 40% belastingskorting.
Huurders die geen herstellingswerken gedaan krijgen van hun verhuurder moeten kunnen rekenen op een gemeentelijke klusjesdienst die de kosten op de verhuurder verhaalt.

Onbewoonbare woningen moeten stelselmatig onder sociaal beheer komen of – bijvoorbeeld na 3 jaar - onteigend worden: de Stad kan dan de woning renoveren en aan een sociale prijs verhuren.

'Wie sociaal wil zijn straft zichzelf'

door Filip Rogiers (De Morgen, 29.09.2006)

Sinds 2001 zijn er in Vlaanderen welgeteld 12.755 sociale woningen bijgebouwd en nog eens 34.435 woningen gerenoveerd. Dat leren de recentste cijfers van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. Zeker in de stad hebben politici en ambtenaren meer expertise dan ooit voor een degelijk stedenbeleid. En toch loopt het structureel fout, meent expert Pascal De Decker. 'We subsidiëren liever villa's dan sociale woningen.'

1. 'Roeien met koffielepeltjes'

Er is in jaren geen fatsoenlijk stedelijk beleid gevoerd. Het is een stelling die Pascal De Decker al jaren huldigt. Alle zichtbare investeringen in stadskernen ten spijt. "Verfraaiing van de stadskern, hoe goed ook, moet je niet verwarren met een grootstedelijk beleid. Al zal ik niet ontkennen dat zeker in de steden het bestuur veel verbeterd is. Maar het is niet omdat je een goed beleid voert in je stad dat je op kunt tegen stromingen die de hele samenleving doorvoeren: de dualiserende logica van de economie, migratiestromen, de wijziging van gezinsstructuren, toegenomen armoede, instellingen die mensen sneller op straat zetten, zoals ex-gevangenen en ex-psychiatrische patiënten. Alle negatieve effecten daarvan komen vooral op de steden af. Je mag dan in zo'n stad nog zo goed je best doen, je hebt daar weinig greep op. Zeker als je dan ook nog de instrumenten en de middelen van de hogere overheid niet krijgt om het te doen, sta je met lege handen. Dan is het roeien met koffielepeltjes. Het precairste voorbeeld daarvan is en blijft de sociale huisvesting."

2. 'Sociale mix is zelfbedrog'

Sociale mix, het wordt in zowat alle steden aangeprezen als wondermiddel. Om de buurten leefbaar te houden en het sociale weefsel te versterken. Maar de achtergrond voor die politiek is volgens De Decker minder idealistisch. "Het is uit noodzaak, uit krapte. Het financieringssysteem van de sociale huisvesting zit fundamenteel fout. Het dwingt SHM's (socialehuisvestingsmaatschappijen) en gemeenten een politiek te voeren die indruist tegen wat de doelgroep van een huisvestingsbeleid zou moeten zijn. SHM's gaan in het rood omdat de toestroom van huurders met te lage inkomens in de loop der jaren is toegenomen. Omdat de overheid weigert die basisfinanciering te herzien en de SHM's dus aangewezen blijven op het karige geld dat ze incasseren uit huurgelden worden SHM's en gemeenten gedwongen het geld te zoeken waar het zit: bij vastgoedpromotoren en door het aantrekken van hogere-inkomensgroepen. Ik betwijfel niet dat veel politici het echt doen uit bekommernis om de leefbaarheid van de buurten, maar de sociale mix is zelfbedrog. Als een gemeentebestuur echt wil investeren in sociale huisvesting en als de SHM's hun doelgroep optimaal zouden bereiken dan werken ze zichzelf nog dieper in het rood. Met andere woorden, een goed bestuur dat sociaal is, straft zichzelf.

"Sociale mix zou een middel moeten zijn, maar het is een doel geworden. Op een woningmarkt waar de private huur- en koopmarkt vrij zijn en de socialewoningmarkt uiterst krap is, is het gevolg dat de goedkope huurwoningen verdwijnen. Nog anders gezegd: sukkelaars vinden geen huis meer. En die miserie concentreert zich in de steden en hier en daar op een camping."

3. Woonbonus: een valse wortel

Dat België en Vlaanderen in de praktijk liever villa's subsidiëren dan sociale woningen, ook dat is een boude stelling waar De Decker achter blijft staan. "Het is een pervers effect van de wonderpolitiek bij uitstek in het woonbeleid: die van de fiscale kortingen. Van de aloude hypothecaire aftrek tot de woonbonus. Dat maakt woningen zogezegd goedkoper, maar het tegendeel is waar: het drijft de prijzen juist op. En de grootste inkomens halen er het meeste profijt uit. Als je naar de bank gaat voor een lening maken ze simulaties waar die woonbonus of fiscale korting al in verrekend zit: je komt dus buiten met een hogere lening. Ik heb met eigenaars gepraat die hun huis cash konden betalen maar die vanwege de aftrek toch een lening aangingen. Het bejaarde vrouwtje of de laaggeschoolde die in de negentiende-eeuwse gordel hokt, krijgt dat niet. Fiscale kortingen zijn inflatieversterkende subsidies. In Engeland, Zweden en Duitsland zijn ze dan ook afgeschaft. Het systeem is fout, asociaal en enkel goed voor de verkeerde doelgroepen."

Nochtans ziet De Decker een haalbaar alternatief. "Een pure win-winsituatie zelfs. Schaf die fiscale kortingen af en verlaag de btw van 21 procent, wat voor wonen - toch een basisbehoefte - sowieso onethisch is, naar bijvoorbeeld 6 procent. Daarvan is het terugverdieneffect gegarandeerd. Dan komt er een budget vrij van meer dan 50 miljard oude Belgische franken. Investeer dat in écht sociale huisvesting en een renovatiebeleid. Het is een veelvoud van het Vlaams budget voor stedenbeleid."

4. De uitzondering bevestigt geen regel

De Decker ziet zowel in Gent als in Antwerpen lichtpuntjes van een goed stedelijk woonbeleid. "Zuurstof in de Brugse Poort (DM, 20/9) is een schoolvoorbeeld: er is groen, er zijn woningen, de publieke ruimte is verbeterd, er is ruimte voor stadsdiensten. Ook de aanpak van het Schipperskwartier is een fraai voorbeeld van stadsvernieuwing. Maar het zijn uitzonderingen. Waaraan je dat ziet? Ze zijn enkel mogelijk met geld dat ad hoc verzameld wordt, via impulsfondsen. Van alle centen die Antwerpen in het Schipperskwartier heeft gestoken komt er geen euro van de stad zelf.

Wel van het federaal of Vlaams Stedenfonds, of van Europa. Alles gebeurt met bijzondere fondsen, terwijl het structurele middelen van de stad zouden moeten zijn. Dat is het frustrerende: je hebt vaak heel goede politici en ambtenaren, die de visie en de kunde hebben, maar ze moeten zich behelpen. Als je niet één Brugse Poort maar honderd zulke projecten wilt realiseren in Gent, Antwerpen, Mechelen en zelfs in kleinere steden heb je een ander soort beleid nodig. Ik ben er nochtans rotsvast van overtuigd dat je met een veelvoud van dit soort projecten verkiezingen wint."

5. Migranten, nee bedankt

Zorgwekkend noemt De Decker de tendens om aan het publiek voor sociale woningen niet alleen inkomens- maar ook culturele grenzen op te leggen, de zogenaamde taalvereiste. "Het start soms als een oprechte bezorgdheid om de financiële toekomst van de SHM. Ook argumenten ten voordele van de leefbaarheid in socialewoningcomplexen zullen wel te goeder trouw zijn. Maar het is een hellend vlak. In de Vlaamse rand rond Brussel wordt de taalvereiste communautair uitgelegd, als zou het erom gaan Franstaligen te weren uit de sociale huisvesting. De waarheid is akeliger, daar en elders. De dynamiek die erin vervat zit, luidt: we willen minder migranten. Ook dat is een gevolg van de financiële druk op de sector: hoe je het draait of keert, migranten zijn nog altijd substantieel armer en een allochtone huurder brengt dus minder geld in het laatje. Ook dat is dus een gevolg van de structurele druk door het foute financieringsmechanisme van de hele sector."

6. Hardnekkig cijfer: 300.000 slechte woningen

Dat er nog nooit zoveel gebouwd is als vandaag noemt De Decker een fabeltje. "De recente hausse stelt niet zoveel voor als je ze vergelijkt met de bouwvolumes van de jaren 1960 en 1970. Er wordt hoe dan ook nog te weinig gebouwd. Vroeger werd je eigenaar door te bouwen, nu vooral door te kopen en te renoveren. Het gevolg is dat we te weinig nieuwbouw hebben om de naar schatting 300.000 slechte woningen te vervangen. Daardoor wordt ook de druk op de onderkant van de markt almaar groter. Vandaar dat het zo lucratief is om krotten van kamers te verhuren."

Het is niet zonder gevaar, zoals dit jaar ook al bleek in Parijs, waar een bouwvallig pand in de vlammen opging, met doden tot gevolg. "België heeft bijvoorbeeld een hoog aantal CO-doden. Duitsland heeft er vrijwel geen omdat daar elk jaar controles zijn en de aanpassingen desnoods op de kosten van de eigenaar gebeuren. Engeland heeft een soort Koninklijk Commissaris voor de woonkwaliteit. Vlaanderen heeft een wooninspectie, maar door de mechanismen van de markt biedt dat op het terrein geen soelaas voor dat hardnekkige cijfer van de 300.000. Alternatief? Met de middelen die vrijkomen door de afschaffing van fiscale kortingen, gecombineerd met stadskernvernieuwing, maken we Vlaanderen binnen vijftien jaar kotvrij."

Voor meer info over de visie van Pascal de Decker klik hier

Persmededeling d.d. 17/10/2006 van het Vlaams Overleg Bewonersbelangen over de regeringsmaatregelen inzake huur

Het Vlaams Overleg Bewonersbelangen (VOB) is de erkende overleg en ondersteuningsstructuur van de erkende sociale verhuurkantoren en huurdersbonden in Vlaanderen.

Het VOB wil eerst meer zicht krijgen op de concrete en precieze maatregelen die de federale regering inzake huren zal uitwerken. Het VOB staat zeker positief tegenover die maatregelen die de kwaliteit en betaalbaarheid op de huurmarkt willen bevorderen en een betere verhouding tussen de huurprijs en de kwaliteit van de private huurwoning willen installeren, maar is gematigder over de uitwerking van de plannen. Het voorstel om de BTW voor vervangingsbouw en nieuwbouw van sociale huurwoningen in achtergestelde buurten van 12 naar 6 % te brengen kan alvast wel op de volle steun rekenen. Wel vraagt het VOB dat ook woningen die verhuurd worden door een sociaal verhuurkantoor eveneens onder deze regeling zouden vallen en dat dit niet beperkt zou blijven tot de grote steden en/of achtergestelde buurten. Ook de fiscale aftrek van renovatiekosten mits de eigenaar de woning tegen een billijke huurprijs verhuurt, is een stap in de goede richting. Hier wil het VOB de concrete modaliteiten eerst afwachten om te oordelen of deze fiscale prikkel voldoende overtuigend zal zijn om de woning onder dit stelsel te verhuren. Het VOB betreurt dat niet iedere verhuring aan een sociaal verhuurkantoor fiscaal aangemoedigd wordt zoals in sommige wetsvoorstellen is voorgesteld. Het VOB vreest dat de voorgestelde maatregelen niet zullen volstaan om de problemen inzake betaalbaarheid en kwaliteit op de private huurmarkt afdoende te keren. Voor een aantal maatregelen is trouwens overleg met de gewesten nodig, zodat het wel eens bij goede voornemens zou kunnen blijven. Inzake de maatregel om de huurwaarborg in schijven te betalen of in éen keer, maar dan beperkt tot 2 maanden huur, vreest het VOB dat dit een slag in het water zal zijn. Het VOB kan zich wel vinden in de globale regeringsaanpak die een win-win situatie nastreeft voor verhuurders en huurders. Dat de overheid aan de fiscale gunstmaatregelen ook een tegenprestatie van de verhuurder verbindt lijkt ons de logica zelve.

We zetten de maatregelen op een rijtje en geven een voorzichtige eerste commentaar bij de diverse aangekondigde maatregelen.

De waarborg

De federale regering wil de private huurder een keuzerecht bieden. Ofwel betaalt hij de waarborg in één keer. In dit geval bedraagt de waarborg maximaal twee maanden huur. Ofwel kiest hij ervoor om de waarborg in maandelijkse schijven te betalen. In dit geval bedraagt de waarborg maximaal drie maanden huur.

Het VOB vreest dat deze maatregel een slag in het water wordt. Het risico is reëel dat verhuurders niet zullen willen verhuren aan huurders die de waarborg niet in één keer kunnen betalen. Vele verhuurders eisen immers dat de waarborg samen met de ondertekening van het huurcontract wordt betaald. Bij die huurders waarvan de waarborg op twee maanden huur wordt gebracht bestaat het risico dat in geval van huurachterstal de verhuurder sneller de ontbinding van de huurovereenkomst zal vorderen omdat er slechts een dekking van twee maand huur is. Het VOB betreurt dat geen werk is gemaakt van de plannen voor een centraal huurwaarborgfonds, zoals door de federale regering vroeger was aangekondigd. Dat zou het mogelijk gemaakt hebben dat de waarborg door het centraal waarborgfonds via het OCMW betaald werd. Het voordeel hiervan is dat op die manier de verhuurder niet op de hoogte is van het feit dat de huurder een beroep heeft gedaan op het OCMW om aan de waarborgverplichting te voldoen. Een recente studie wijst immers uit dat liefst 40 % van de verhuurders niet bereid is om te verhuren aan huurders die voor de waarborg een beroep moeten doen op het OCMW.

Paritaire huurcommissies in de drie grootsteden die op basis van referentiehuurprijzen de huurprijs naar omlaag kunnen herzien

Het VOB kan zich wel vinden in de doelstelling van de regering dat de huurprijzen beter moeten afgestemd zijn op de aangeboden kwaliteit van de huurwoning. Voor krotten met gezondheids- of levensbedreigende gebreken (risico op elektrocutie, CO -vergiftiging, zware vochtproblemen..) zou de huur eigenlijk tot nul euro moeten herleid worden omdat ze volgens de huidige gewestelijke kwaliteitsnormen zelfs niet mogen verhuurd worden. Het VOB stelt vast, dat de federale regering hierover nog verder overleg moet plegen met de gewesten. Het risico dat deze plannen dus in de fase van de goede voornemens blijven steken is niet denkbeeldig.

De voorgestelde plannen zijn minder revolutionair dan men misschien kan denken. Nu reeds kan de huurder de vrederechter verzoeken om de huurprijs te verlagen wanneer blijkt dat de woning van bij de aanvang niet aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit voldoen. Overigens kennen de meest West-Europese landen een of andere vorm van huurprijsregulering. Dit moet echter gepaard gaan met aanbodsversterkende maatregelen op de private huurmarkt en maatregelen om te voorkomen dat woningen gemakkelijk uit de huurmarkt verdwijnen. Daarom heeft het VOB samen met de Bond voor het Recht op Wonen eerder reeds voorgesteld om een meerwaardetaks te heffen bij de verkoop van huurwoningen die niet beantwoorden aan de elementaire kwaliteitsnormen en niet over een conformiteitsattest beschikken. Zoniet loopt men inderdaad het risico dat wanneer de huurder de kwaliteitsgebreken van de woning inroept, de verhuurder beslist om de woning te verkopen.

Momenteel bestaan er reeds paritaire huurcommissies in de steden Gent, Brussel en Charleroi. Het betreft drie experimentele pilootprojecten. Zij worden belast met bemiddeling en verzoening tussen verhuurders en huurders en de uitwerking van een rooster van referentiehuurprijzen. Om dit werk naar behoren te volbrengen is er meer personele en financiële omkadering nodig, die nu ontbreekt. In ieder geval vergt de uitbouw van een representatief huurprijsrooster dat eerst werk wordt gemaakt van een databank van de huurprijzen. Daarom betreurt het VOB dat geen werk is gemaakt van het aangekondigd voorstel om de registratiekosten voor huurovereenkomsten af te schaffen en de registratie van huurcontracten te veralgemenen. Hierdoor krijg je een duidelijk beeld over de huidige huurprijzen en hun evolutie. Dit kan ook de transparantie op de huurmarkt verhogen.

Verlaagd B.T.W.-tarief voor sociale woningbouw en vervangende nieuwbouw

Het VOB steunt voor het volle pond de maatregelen om de bouw en vernieuwbouw van sociale huurwoningen te stimuleren door het B.T.W.-tarief van toepassing op sociale huurwoningen van 12 op 6 % te brengen. Het VOB vraagt uitdrukkelijk dat alle woningen die onder het sociaal huurstelsel verhuurd worden onder die regeling zouden vallen, en dus met inbegrip van de woningen die door erkende sociale verhuurkantoren worden verhuurd. Het VOB vraagt dat deze maatregel niet beperkt blijft tot de steden en/of achtergestelde wijken. De nood aan meer sociale woningen en renovaties stelt zich immers over gans Vlaanderen en bij uitbreiding België. Deze maatregel kan er mee voor zorgen dat het sociaal huurwoningbestand de zo broodnodige forse uitbreiding kent en de sociale huurprijzen ook na renovatie betaalbaar blijven. Alleen al in Vlaanderen is er in een minimaal scenario nood aan 100.000 bijkomende sociale huurwoningen. In het verleden zijn reeds voorstellen geuit en is zelfs een wetsvoorstel neergelegd om aan de verhuurder die zijn woning verhuurt aan een erkende sociale verhuurder (bijvoorbeeld de SVK's) fiscaal te belonen. Ook deze stimuli kunnen de huurmarkt versterken en het aantal sociaal verhuurbare woningen verhogen.

Fiscale aftrek van renovatiekosten voor wie tegen billijke voorwaarden verhuurt

Het VOB wil eerst de concrete modaliteiten kennen vooraleer uitspraak te doen over de werkbaarheid van deze maatregel. Wil de fiscale prikkel voldoende sterk zijn om verhuurders ertoe over te halen om tegen billijke voorwaarden te verhuren, dan moeten zeker de zware renovatiekosten over meerdere jaren fiscaal kunnen afgetrokken worden. Ook hier moet verder werk worden gemaakt van de gecontroleerde huurvoorwaarden en moet ervoor gezorgd worden dat een voldoende lange huurperiode aan deze voorwaarden verzekerd is.

Het Algemeen Eigenaarssyndicaat reageert verkrampt

Het VOB kan zich zeker vinden in deze aanpak die een win-win situatie nastreeft voor verhuurders en huurders. Het betreurt dat het Algemeen Eigenaarssyndicaat niet wil weten van deze 'voor wat hoort wat'- aanpak door de federale regering. Het VOB stelt vast dat het AES zich veel radicaler opstelt dan vele verhuurders. Steeds meer verhuurders kiezen immers voor een verhuring via het sociaal verhuurkantoor omdat hun betaalzekerheid en onderhoud van de woning gegarandeerd wordt en ze verlost zijn van een groot deel van de beheerlast. Als de woning bovendien gerenoveerd wordt zal de woning in waarde stijgen, zodat het toch maar logisch is dat de overheid voor haar fiscale tegemoetkomingen een tegenprestatie vraagt.

Sociale huurders laten van zich horen (standpunt Huurdersblad 174 - mei 2006)

Gent, 1 april 2006. Neen dit is geen aprilgrap. Liefst meer dan 200 Vlaamse sociale huurders kwamen bijeen om te debatteren over de betaalbaarheid van de sociale huur. Die 200 mensen zaten daar niet voor zichzelf. Neen, zij maken deel uit van sociale huurdersgroepen die zich over het Vlaamse landsgedeelte aan het organiseren zijn. Niet alleen in de grootsteden Gent en Antwerpen, maar ook steeds meer in kleinere steden en gemeenten, gaande van het Oost-Vlaamse Eeklo tot het Limburgse Maasmechelen.

Deze sociale huurdersgroepen zijn ongerust. De afgelopen jaren zijn de sociale huurprijzen onafgebroken heel wat sterker gestegen dan de gezondheidsindex. Nemen we de periode van 2001 tot eind 2003. Welnu, in die periode zijn de gemiddelde effectief betaalde huurprijzen met 10 % gestegen, terwijl de gezondheidsindex over diezelfde periode met 5 % is gestegen. Nemen we de periode van eind 1997 tot eind 2003, dan stellen we een evolutie vast van 166 naar 198 euro netto huur per maand. Dat is een stijging van liefst 19,28 %. Over diezelfde periode is de gezondheidsindex met 10,39 % gestegen. Kortom de sociale huurprijzen stijgen dubbel zo sterk als de levensduurte. Stijgingen van de basishuurprijs met 130 tot 150 % na een renovatie zijn allang geen uitzondering meer. Basishuurprijzen voor nieuwgebouwde sociale huurwoningen beginnen nu ook al de kaap van 500 euro per maand te overschrijden en niet enkel in de grootsteden. In een gemeente zoals Herzele zijn recent 6 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd met een basishuurprijs van maar liefst 562,50 euro. Vijf van de zes betrokken sociale huurders betalen het minimum (de helft van de basishuurprijs), zodat voor hen de maximum begrenzingen op de sociale huur niet spelen.

En bij sommige maatschappijen bedragen de kosten en lasten soms meer dan de sociale huurprijs. Het netwerk van de Gentse sociale huurders stelt bovendien vast dat sommige sociale huisvestingsmaatschappijen het zelfs vertikken om die kosten en lasten te verantwoorden.

Het wordt dus hoog tijd dat er een rem wordt gezet op de uit de pan swingende basishuurprijzen. Zoniet zullen de lagere inkomens noodgedwongen moeten afzien van nieuwe en gerenoveerde sociale huurwoningen omdat die gewoon onbetaalbaar zijn geworden. Op die manier dreigt men binnen de sociale huur concentraties te krijgen van mensen met een laag inkomen die zich slechts een verouderde sociale huurwoning kunnen veroorloven.

Het is dus niet voor niets dat het congres van de sociale huurders pleit voor basishuurprijzen die aangepast zijn aan de inkomens- en gezinssituatie en voor de afschaffing van de ondergrens in de sociale huur. Bovendien zou in de toekomst de basishuurprijs niet sterker mogen stijgen dan de gezondheidsindex. Die resoluties zijn met een overgrote meerderheid door de vertegenwoordigers van sociale huurdersgroepen aangenomen.

Welke politieke partijen en politici nemen het na de ganse heisa over de taalkennis van sociale huurders, nu op voor de betaalbaarheid van de sociale huurders?

Een krachtdadig woonbeleid gewenst (Huurdersblad 163, juli 2004)

De Vlaamse verkiezingen zijn voorbij en de kiezer heeft de teerlingen geworpen. Wij vragen van de Vlaamse regering en de toekomstige minister voor wonen nu eindelijk eens een krachtdadig en samenhangend woonbeleid. Alle democratische partijen hebben beloofd om de komende regeerperiode inderdaad werk te maken van een Vlaams woonbeleid.

De huurdersbonden en het Vlaams Overleg Bewonersbelangen hebben zich de afgelopen periode moeite noch werk getroost om samen met het breed samengesteld Platform Wonen het woonbeleid op de politiek agenda te zetten. Daarin zijn we trouwens volop geslaagd. Men zal lang mogen teruggaan in de geschiedenis vooraleer men een verkiezingsperiode vindt waarin wonen zo'n belangrijke plaats kreeg. Hieruit blijkt nog maar eens hoe belangrijk het is dat de huurders over een belangenorganisatie beschikken. Laat ons hopen dat de toekomstige minister voor wonen de herhaalde beloften voor de uitbouw van de huurdersbonden eindelijk met gepaste spoed in orde brengt.

De uitdagingen voor de volgende minister van wonen zijn enorm. Want als anno 2004 één op vijf huurders in een woning met zware gebreken woont en daarenboven voor vele huurders de huishuur onbetaalbaar is, dan komt dat mede omdat het beleid noch aandacht, noch geld wou besteden, noch maatregelen wou nemen om die problemen op te lossen. Meer centen, meer beleidsaandacht en een samenhangend beleid dat oog heeft voor alle bewoners, is wat we nu nodig hebben. We vragen ook een minister voor wonen die durft te vernieuwen. De woonproblemen los je niet op door enkel de oude paden te bewandelen en nog maar eens extra lastenverlagingen of extra centen te geven aan wie eigenaar wil en vooral kán worden. Wie op een krappe markt, met stijgende bouwgrondprijzen en stijgende woningprijzen, enkel de vraag stimuleert, zorgt ervoor dat de prijzen nog sterker gaan stijgen. Daarom moet eindelijk werk worden gemaakt van een beter sturing, activering en afstemming van het aanbod op de vraag.

Het is daarom onbegrijpelijk dat de vorige regeringsmeerderheid in het parlement (VLD, SP-A, Spirit en Groen!) de taks op leegstand heeft verlaagd en de voor 2002 en 2003 verschuldigde taksen voor leegstand en verkrotting heeft kwijtgescholden. Voor een leegstaande woning of gebouw zal nu pas na 4 jaar en 4 maanden onafgebroken leegstand een heffing verschuldigd zijn. Hiermee heeft men de strijd tegen leegstand en verkrotting afgezwakt in de plaats van opgevoerd. Nochtans zijn alleen al vorig jaar 14.715 woningen opgenomen op de lijst van leegstand. Dat is ongeveer evenveel als de 15.000 bijkomende sociale huurwoningen die onder de vorige regeerperiode beloofd waren… Kortom, de volgende minister zal dringend een aantal correcties moeten aanbrengen.

Er is dus werk aan de winkel.

Recht op (nood)opvang voor mensen zonder wettig verblijf

Vijf voorstellen van de werkgroep ‘huisvesting voor mensen zonder wettig verblijf’
Intercultureel Netwerk Gent, Samenlevingsopbouw Gent, CAW Visserij, CAW Artevelde, Woonfonds

In deze tekst wordt een concreet voorstel uitgewerkt van de werkgroep ‘huisvesting voor mensen zonder wettig verblijf’. Hiermee willen deze organisaties de verschillende overheden in ons land wijzen op hun verantwoordelijkheid om werk te maken van een reëel opvangbeleid voor mensen zonder wettig verblijf en een aanzet geven om de schrijnende woonomstandigheden van mensen zonder wettig verblijf aan te pakken. Het maatschappelijk middenveld willen we vragen deze tekst extra gewicht te geven door hem te onderschrijven via de website van een van de organisaties uit de werkgroep. U kan daar tevens de integrale visietekst terug vinden.

Huisvestingsproblematiek van mensen zonder wettig verblijf

Het precair verblijfsstatuut van mensen zonder wettig verblijf ligt aan de basis van een hele reeks problemen. Door gebrek aan een regelmatig inkomen worden ze geconfronteerd met typische armoedeproblemen op vlak van gezondheid, wonen en welzijn. Omdat mensen zonder wettig verblijf geen beroep kunnen doen op allerhande vormen van maatschappelijke dienstverlening zijn ze verplicht een overlevingsstrategie te ontwikkelen waarbij ze beroep moeten doen op noodhulp en liefdadigheid maar vooral zijn aangewezen op hun eigen creativiteit. Jammer genoeg worden ze hierbij regelmatig geconfronteerd met uitbuiting of misbruik. Door het gebrek aan gegarandeerde basisrechten, achterstelling, uitbuiting en angst woont dit gedeelte van de bevolking dikwijls in mensonterende omstandigheden.

De weinige publicaties omtrent dit thema geven slechts een fragmentair beeld over de woonsituatie van mensen zonder wettig verblijf maar maken wel duidelijk dat hun positie zeer zwak is en dat ze het gros uitmaken van de groepen die ten prooi vallen aan de extreemste vormen van huisjesmelkerij, zoals kamerverhuur, matrassenverhuur, garageverhuur, … en dat ze veelal zelfs geen huisvesting kunnen vinden (Loopmans, Stuycken & Cieters, 2005).
Deze situatie heeft niet alleen negatieve consequenties voor mensen zonder wettig verblijf zelf. Verkrotting, overbevolking en ongedierte in de huizen geven aanleiding tot burenruzies en brengen het harmonieus samenleven in de wijken in het gedrang.

Deze feitelijke situatie staat in schril contrast met wat de wet voorziet. Aangezien huisvesting in de eerste plaats een gewestelijke materie is werden deze wetten concreet uitgewerkt in de Vlaamse Wooncode. In art 3. staat expliciet dat ‘iedereen recht heeft op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd’.

Voor mensen zonder wettig verblijf zijn er wel een aantal opvangmogelijkheden. Het is opvallend dat bijna alle initiatieven uitgaan van vrijwilligers of particuliere organisaties. Op vlak van huisvesting voor mensen zonder wettig verblijf is de financiering vanuit de overheid beperkt. Nochtans bestaat in Vlaanderen sinds 1998 een decreet etnisch culturele minderheden waarin ook een opvangbeleid voor mensen zonder wettig verblijf wordt voorzien. Binnen dit opvangbeleid werden onderwijs, gezondheid en welzijn (waaronder huisvesting wordt begrepen) naar voor geschoven als prioritaire beleidsdomeinen. Wat gezondheid en onderwijs betreft, bestaan er momenteel wel overheidsinitiatieven. De procedure dringende medische hulp verzekert een basis gezondheidszorg en door het recht op onderwijs gaan de meeste kinderen zonder wettig verblijf naar school. Het opvangbeleid op vlak van huisvesting en welzijn, het derde prioritaire beleidsdomein uit het minderhedendecreet, blijft in de praktijk dode letter.

Voorstellen werkgroep huisvesting voor mensen zonder wettig verblijf

1. Structurele oplossingen voor mensen zonder wettig verblijf zijn slechts mogelijk wanneer er iets verandert aan de kern van het probleem, het ontbreken van een legaal verblijfsstatuut. Wij willen daarom bij de federale overheid pleiten voor het invoeren van een permanente regularisatieprocedure met duidelijke criteria.

2. Voor diegenen die niet in aanmerking komen voor deze procedure willen we er bij de Vlaamse Gemeenschap op aandringen effectief werk te maken van het opvangbeleid op vlak van welzijn. Dit opvangbeleid mag niet verengd worden tot een begeleide terugkeer naar het land van herkomst. Om aan een zinvol toekomstperspectief te kunnen werken, dient het beleid eveneens maatregelen te nemen op vlak van huisvesting, opvang en begeleiding.
Op vlak van huisvesting kan dit ondermeer door het effectief toepasbaar maken van bestaande instrumenten, zoals de ongeschikt en onbewoonbaarverklaring. Wanneer dit instrument goed wordt aangewend kunnen er verbeteringswerken worden uitgevoerd aan deze woningen. Meer actieve informatieverstrekking en garanties in verband met bescherming van de huurder zouden samen met ondersteuning van de eigenaar een hele stap vooruit betekenen.
Naast het verbeteren van de kwaliteit van de woning moet ook het aanpakken van huisjesmelkerij een belangrijke beleidsmaatregel zijn. Wij staan in principe achter de acties van het parket maar alleen wanneer andere methoden uitgeput zijn. Momenteel zijn bewoners de grootste slachtoffers van dergelijke acties aangezien ze van het ene moment op het ander hun woning kwijt zijn. Wij willen er daarom voor pleiten om bij vergelijkbare acties in de toekomst te voorzien in crisisopvang binnen het reguliere circuit voor alle bewoners.

3. Bij de lokale overheid dringen we aan op het realiseren van deze tijdelijke opvangplaatsen. Deze opvang zou een onderdeel moeten zijn van het lokaal sociaal beleid.
Beide CAW ’s in Gent zijn principieel bereid om mensen zonder wettig verblijf in noodsituaties op te vangen indien ze daar de middelen voor krijgen. Opvang binnen het reguliere circuit biedt het voordeel dat er begeleiding voor de bewoners voorzien is. De begeleiding kan samen met deze mensen zoeken naar een zinvol toekomstperspectief.
Om deze opvang effectief te realiseren moeten er nog enkel knelpunten worden opgelost. Het voornaamste is een financieel aspect. Opvang en begeleiding moeten betaald worden. Wij willen dit geld in de eerste plaats vragen aan de Vlaamse overheid die op deze manier werk kan maken van een welzijnsbeleid voor mensen zonder wettig verblijf.

4. Om tijdelijke opvangplaatsen te kunnen realiseren hebben we de medewerking nodig van alle organisaties en diensten die betrokken zijn bij onbewoonbaarverklaringen of acties tegen huisjesmelkers. We willen alle diensten of organisaties die hierbij betrokken zijn dan ook oproepen om tot concrete samenwerkingsafspraken te komen.

5. Het maatschappelijk middenveld tenslotte willen we oproepen tot solidariteit met de groep mensen zonder wettig verblijf en in te gaan tegen het groeiend aantal repressieve acties en alsmaar dreigender discours van sommige politici. Concreet kan dit door deze visietekst mee te onderschrijven.

Slot

Met deze voorstellen willen we geen verantwoordelijken aanduiden voor de huidige toestand maar een aanzet geven om werk te maken van een concreet opvangbeleid rond huisvesting voor mensen zonder wettig verblijf. Indien we deze vijf voorstellen in de praktijk kunnen brengen, slaan we meerdere vliegen in één klap: huisjesmelkers aanpakken, onbewoonbare woningen renoveren, de leefbaarheid in de wijk verhogen en de woonomstandigheden en het toekomstperspectief van mensen zonder wettig verblijf verbeteren.

Unless otherwise stated, the content of this page is licensed under Creative Commons Attribution-Share Alike 2.5 License.