Artikels

Wonen in Vlaanderen. HIVA-rapport

In 2005 werd het HIVA door de Vlaamse Overheid belast met een onderzoeksopdracht "Ruimte voor woonbeleid". Het verslag met de resultaten kan u hier donwloaden en lezen.
hivarapport.pdf

Artikel Pascal De Decker

Licht aangepaste versie van de tekst verschenen in Vranken, J. e.a. (2006): Armoede en Sociale Uitsluiting. Jaarboek 2006, Acco, Leuven.
Deze tekst houdt nog geen rekening met de aanpassingen aan de private huurwet, de introductie van een Vlaamse renovatiesubsidie en de herziening van de Vlaamse huursubsidie. De impact ervan zal eerder beperkt zijn.

Waar kunnen armen (nog) wonen en welke ondersteuning kunnen ze daarbij van de overheid verwachten?
Pascal De Decker

Het staat buiten kijf dat het grondwettelijke en decretale recht op wonen voor velen nog niet in zicht is. Maar er is meer aan de hand: de stelling die in deze bijdrage wordt uitgewerkt, is dat het voor armen zelfs moeilijker wordt om een degelijke en betaalbare woning te vinden en dat de overheden1 daartoe bijdragen. We vatten hier niet nogmaals de wijd verbreide indicatoren van de Vlaamse huisvestingscrisis samen. Ze kwamen in de vorige jaarboeken en elders al uitvoerig aan bod (zie bijvoorbeeld De Decker e.a., 2005). Het is genoegzaam bekend dat in Vlaanderen om en bij de 200.000 slechte woningen bewoond blijven, dat de wachtlijsten voor sociale verhuurwoningen en woningen van sociale huurkantoren niet korter worden, dat discriminatie welig tiert en dat vooral de brede groep van eeninkomensgezinnen het moeilijk heeft om een goede en betaalbare woning te vinden. Wat doen we wel? We gaan in op de positie van iemand die in armoede leeft en gaan na wat mogelijk is op de woningmarkt en wat de overheden doen om hem of haar daarbij te helpen. Onze gedachtegang houdt tegelijk een evaluatie in van het voorbije beleid. We sluiten, zoals gevraagd af, met de formulering van een aantal uitdagingen.

Om het volledige artikel te lezen Waar kunnen armen... Versie jan 2007 b.doc

Artikel Anke Hintjens

Veel beloven, weinig geven…
Of hoe “meer sociale woningen” de prijs voor meest gedane en meest genegeerde verkiezingsbelofte verdient.

Het is geweten en geschreven; de toenemende prijzen voor huisvesting doen de armoede in België toenemen.
Het gedeelte van het loon dat mensen aan wonen besteden verdubbelde tussen 1976 en 1997. De grootste prijsstijgingen deden zich voor in het goedkopere segment van de huizenmarkt.
Een beleid dat geen invloed tracht te krijgen op de prijzen van huurwoningen zal het aantal armen en daklozen zien toenemen. Vandaag wordt het aantal daklozen in België al geschat op 17.000.

Om het volledige artikel te lezen artikel sociaal wonen Anke.doc

De arme huurder is de dupe

door Pascal De Decker

Kopers moeten nog altijd niet meer dan 20 procent van hun inkomen aan hun lening spenderen, maar voor huurders stijgt de maandelijkse kost naar 27 procent van een doorgaans lager inkomen

Pascal De Decker verwacht weinig problemen voor mensen die eigenaar kunnen worden

De Belgen betalen langer af voor hun eigen huis. Het bericht sierde gisteren de voorpagina van deze krant. In combinatie met het standpunt van Yves Desmet laat de berichtgeving uitschijnen dat het in ons land almaar moeilijker wordt om eigenaar van een eigen huis te worden. In Trends van dezelfde dag staat dan weer dat de baksteen in de maag van de Belgen zich vertaalt in een recordjaar voor de bouw. We
kunnen er niet omheen, de prijsstijgingen van bouwgronden en koopprijzen sieren om de haverklap de voorpagina's. Met telkens de doem dat de eigen woning onbetaalbaar wordt. Wie de materie al een tijdje volgt, weet dat de klacht over de te dure eigen woning eigenlijk van alle tijden is. We hoeven maar in de spiegel te kijken. Niet?

Wat zijn de feiten? Volgens de sociaaleconomische telling van 2001 is 73 procent van de Vlamingen eigenaar van zijn woning en het aandeel stijgt verder. Zij die een lening hebben lopen, spenderen daar gemiddeld ongeveer 20 procent van hun inkomen aan, een aandeel dat redelijk stabiel is. Hoe kan de ogenschijnlijke paradox van steeds stijgende huizenprijzen en stabiele afbetalingsquota verklaard worden? En hoe past de verlenging van de leentermijn in het plaatje? De koopprijzen stijgen omwille van een combinatie van factoren. In de eerste plaats is er de blijvende stijging van de inkomens. Er moet dan een onderscheid gemaakt worden tussen de af te betalen som, tussen het bedrag dat elke maand van de rekening verdwijnt, en het aandeel dat dit bedrag van het inkomen is. Hoe meer er verdiend wordt, hoe meer er ontleend kan worden zonder dat het aandeel van het inkomen stijgt. Een tweede factor is onmiskenbaar de lage interest. Met een analoog verhaal: hoe lager de interest, hoe meer ontleend kan worden zonder dat dit een effect heeft op het aandeel van het inkomen. En ten derde is er de impact van een brede waaier aan fiscale maatregelen die de overheden de afgelopen jaren te goeder trouw hebben
genomen, denk aan de overdraagbaarheid van de registratierechten, enkele kortingen hier en daar en de woonbonus.
Eigenlijk zijn dit nepvoordelen, want ze zorgen er ook voor dat er meer ontleend kan worden zonder dat dit een effect heeft op het aandeel van het inkomen dat aan de hypotheek gespendeerd wordt. Vraagondersteunde subsidies hebben op een krappe markt nu eenmaal een inflatoir effect. Kortom, de stijging van de inkomens, de lage interesten en de fiscale kortingen zorgen ervoor dat er hogere bedragen geleend kunnen worden zonder dat dit er meteen toe leidt dat een hoger aandeel van het
inkomen uitgegeven moet worden. En die hogere bedragen weerspiegelen zich in de prijzen. Dat wordt wel versterkt door de hoge grondprijzen, zodat potentiële bouwers kopers worden. Er is ook een versterkend effect van de transfer van ouders en grootouders naar de volgende generaties. De vorige generaties hebben immers een behoorlijk vermogen kunnen opbouwen.
Hoe past de verlenging van de leentermijn in dit verhaal? Uit het voorgaande blijkt dat de stijging van de woningprijzen daar niet voor verantwoordelijk is. Het is zelfs omgekeerd: dat de banken leningen over langere termijn aanbieden - winstgevend voor hen - doet de woningprijzen verder stijgen. Langer lenen betekent immers dat de lener voor eenzelfde aandeel van het inkomen vandaag met een groter bedrag naar de markt kan stappen. Dit mechanisme wordt nog versterkt doordat de fiscale aftrek sinds de invoering van de woonbonus onbeperkt in de tijd is geworden.
Is er dan niets aan hand? Toch wel. In de eerste plaats is het product veranderd. Vanaf het midden van de jaren tachtig heeft de aankoop van een bestaande woning als dominante vorm van eigendomsverwerving het overgenomen van de nieuwbouw. Dat heeft te maken met de stijgende grondprijzen, maar evenzeer met gewijzigde woonbehoeften als gevolg van demografische veranderingen (het aantal gezinnen met kinderen daalt) en een andere woon-carrièreplanning (men koopt sneller omdat dit even goedkoop of
duur is als huren).
Deze verschuiving heeft echter een enorme impact op wie geen eigenaar kan worden. Veel van de gekochte woningen zijn immers huurwoningen, vaak goedkope. Met bijna elke koop verdwijnt dus een goedkope huurwoning uit de markt, zodat het aantal huurwoningen daalt. Daardoor stijgt de concurrentie op de almaar kleinere private huurmarkt, die in het verleden omwille van de 'lage' huur als een quasi sociale markt functioneerde. De maandelijkse huur als aandeel van het inkomen van huurders stijgt bovendien wel (naar 27 procent van een doorgaans lager inkomen). Eigenlijk wordt de huurmarkt op twee manieren samengedrukt: van 'bovenuit' door de verkoop van huurwoningen, gekocht door tweeverdieners en van 'onderen' door de groei van een brede waaier aan lage inkomens, huishoudens en individuen met een inkomen, soms zonder inkomen.
Kortom, er zijn weinig betaalproblemen voor wie eigenaar wordt, er rijzen echter almaar grotere problemen voor wie geen eigenaar kan worden. En de overheid? Ja, waar is die eigenlijk?

Pascal De Decker is docent aan de Hogeschool Gent en de Hogeschool Wenk, afdeling
Sint-Lucas Brussel/Gent.

Belgen lenen almaar langer

Emmanuel Vanbrussel

De looptijd van 20 jaar is voor het eerst niet langer de populairste looptijd voor nieuwe woonkredieten. Zes op de tien opgenomen woonkredieten in 2006 zijn aangegaan voor 25 jaar of langer, zo blijkt uit statistieken van adviesketen Immotheker.

Omdat de woningprijzen sneller stijgen dan de lonen, wordt het voor almaar meer gezinnen moeilijker om een eigen huis te kopen. De torenhoge vastgoedprijzen dwongen de meeste kredietnemers in 2006 tot hypothecaire leningen die langer duren dan 20 jaar. De langere looptijden zijn een recent fenomeen. In 2003 leende nog de helft van de bouwers of kopers op 20 jaar. Dat is in drie jaar tijd gehalveerd tot 24
procent. Vandaag zijn woonkredieten op 25 en 30 jaar de norm. Ze hebben elk een marktaandeel van 29 procent. Bijna een op de drie kredietnemers leent dus op 30 jaar.
De vastgoedprijzen zaten ook vorig jaar fors in de lift. De gemiddelde verkoopprijs van een woonhuis steeg in 2006 met 11 procent tot 146.200 euro, terwijl de prijs van een gemiddeld appartement met 10 procent steeg tot 154.400 euro. "Niettegenstaande de langere looptijden moeten gezinnen een almaar groter deel van hun maandbudget vrijmaken om hun lening af te betalen", zegt John Romain, zaakvoerder van
Immotheker.
De nieuwe kredietnemers moeten gemiddeld 767 euro per maand afbetalen in hun eerste jaar. "Als je de vuistregel respecteert dat een woonkrediet hoogstens een derde van je netto-inkomen mag bedragen, is dus al een netto-inkomen van 2.300 euro nodig om te kunnen lenen", rekent Romain. Daar komt de doorsnee-Belg alleen niet aan. Het gemiddelde netto-inkomen van de Belg ligt rond 1.487 euro, zo bleek uit een enquête van de KU Leuven en de christelijke vakbond.
De kloof tussen woningprijzen en loon wordt steeds groter. Terwijl de vastgoedprijzen elk jaar met 10 procent stijgen, mogen de lonen in de privésector in de komende twee jaar maar met 5 procent stijgen, zo zijn de sociale partners eind vorig jaar overeengekomen. Er is ook slecht nieuws van de financiële markten. Het ziet ernaar uit dat de Europese Centrale Bank dit jaar haar beleidsrente verder zal
optrekken, zodat woonkrediet met jaarlijks aanpasbare rente duurder wordt.
Almaar meer gezinnen lijken hun vastgoeddroom zelfs op te geven. Ondanks de nog altijd vrij gunstige rente werden er vorig jaar 12 procent minder woningen verkocht dan in 2005. Zo'n forse daling is niet meer gezien sinds eind jaren tachtig, zegt Immotheker. In het Vlaams gewest daalde het aantal verkochte panden met 17 procent.
De dalende verkopen wijzen erop dat een groeiende groep kandidaat-kopers van haar aankoop afziet omdat de prijs te hoog is, zo bevestigt Romain. "Aan de aanbodzijde zijn er geen problemen. "

Power Point presentatie Pascal De Decker

Vormingsavond sociaal wonen 31 januari

Op 31 januari organiseerden Actie Betaalbaar Wonen, Victoria Deluxe en TiensTiens een informatoe bijeenkomst rond het thema wonen. Pascal De Decker, docent Huisvesting aan Hogeschool Gent en Hogeschool Wenk Sint-Lucas Gent/Brussel gaf een zeer interessante lezing over de woningproblematiek in Vlaanderen.

Om de Power-Point presentatie van deze uiteenzetting (in pdf-formaat) te bekijken kan je op onderstaande link klikken:
/start/Pascal De Decker uiteenzetting woonbeleid 31 januari 2007.pdf

Unless otherwise stated, the content of this page is licensed under Creative Commons Attribution-Share Alike 2.5 License.